Det lackar mot jul...

... och det blir nog inget kontraktskrivande innan jul, det är helt enkelt för många öppna punkter och Örementhus stänger dem inte i den takt vi skulle önskat. Hela värme och VVS är fortfarande inte klart + ca 30 punkter till i offerten.

Börjar diskutera med vår kandidat till Kvalitetsansvarig, Olle Åberg Byggteknik, skickar alla nuvarande handlingar för hans genomgång.

Får även advokatens synpunkter som i stort bekräftar min egen genomgång, samt hittar en handfull nya saker att ta upp med Örement. Får även en ekonomisk upplysning på Örement AB, det visar sig att de gick med -2,2 miljoner kr i förlust 2006. Men det är väl ett förlustavdrag de plockar upp i moderbolaget Haaks Stenhus, men lite allvarligt är det ju. Den ansvarige i moderbolaget Haaks har tydligen också gamla betalningsanmärkningar.

Dax att köpa de sista julklapparna. GOD JUL!

Måndagen kom och gick, så också Lucia

Luciatåg på dagis imorse, pojkarna var stiliga stjärngossar.

På byggfronten intet nytt...jag har slutat bli förvånad. Inte kom det någon offert i måndag. Idag är det torsdag och jag har efter både mail och telefonpåtryckningar fått ett verbalt pris på 81.250 kr. Detta pris är lämnat utan att entreprenören har sett förutsättningarna. Jag räknar kallt med att den innehåller kanske 20-30 tusen kr i "hängslen och livrem" för entreprenören. Börjar författa ett mail till Örement på de utstående sakerna, bla har de räknat med kulvert röret (35.000 kr) två gånger. Kommer också att ställa krav på att VVS entreprenör skall komma hit för vi skriver kontrakt. Vi kommer behöva flytta fram offertens giltighet till januari 2007, det finns ingen chans vi hinner innan jul.

Börjar även packa ihop alla kontraktshandlingarna för att skicka till min advokat för genomgång. Jag har redan själv sett ut några saker:

• Löjligt lågt vite vid försening, endast 500kr per dag


• Skum tidsräkning på hela entreprenaden, ingen total ledtid är satt från bygglov, bara att arbeten skall påbörjas 10v efter bygglov och vara färdiga 20v efter väggleverans inget om hur långt det är mellan start och väggleverans...


• För att GarBos försäkring skall gälla måste vi ta den övermäktiga besiktningsmannen från GarBo. Vet att konsumentverket är start emot detta också.


• Örement har en friskrivning att de har rätt att ändra konstruktioner (som inte syns) utan att meddela oss. Märkligt


• Försäkningsbreven skall vara levererade innan lyft 2 i betalningsplanen. Har hört att en del oseriösa byggare tagit handpenning och lyft 2 utan att betala in färdigställandeförsäkring, då är det bara att börja om isåfall.


• Ränta vid försenad betalning, nästan oskäligt hög. Här skall vi ha enligt räntelagen (dvs ref ränta +8%)

VVS & Värme offert "vilket år som helst"

Ja är det en sak vi lärt oss med detta offerterande- och kontrakts-reviderande, är att DET TAR TID. Och det är inte vi som köpare som segar det är säljaren. Nu väntart vi bara på att Örement skall fixa fram pris på de sista arbetena (VVS & Värme). Jag har redan nu föreslagit att det bästa kanske vore att de faktiskt kom ut till oss och tittade. Men inte då. Först en skriftlig offert. Den skall enligt ett mail jag fått från Örement idag komma "på måndag", hmm mina förväntningar är låga...kan det blir 2007 tro?

Undrar i samm mail från vem vi skall få offert på ventilationssystemet (HERU), inget svar....

Slutlig värmeritning?

Baserad på underlaget jag fick från IVT fick jag idag äntligen en ritning som passar vårt behov.

Konsulten har även gjort en flödesberäkning för de nya dimensionrna.

Nu har vi underlag men inget pris. Återigen får jag trycka på Örement att de skall ta hit sin VVS entreprenör för att beräkna pris.

"Nyckelfärdigt hus"

Det hus vi bygger är inte något standardhus och Örement har varit öppna för de flesta förslag annars hade vi inte kommit så här långt. Då ventilation och värme är lite speciellt i huset så har Örement kopplat in en konsult. Problemet är att de inte riktigt vill slutföra projekteringen innan kontrakt. Vi vill ju å vår sida ha värme och ventilation klart innan kontrakt, det är ju annars lite som att köpa bil utan motor... Jag har nu skickat IVTs ritning till Örement och Konsulten, men hör trots allt inget ifrån dem. Jag har gjort ett överslag och ca 18 timmar har jag spenderat de senaste veckorna på att leta på Internet om olika ventilations och värmelösningar. Jag pressar nu Örement att de skall ta fram slutunderlag så vi kan skriva kontrakt. Tiden går.

IVT Fastighet

Vår existerande VP från IVT ligger på gränsen för att kallas fastighets system (lite större än en vanlig småhus pump) eftersom vi har ett rätt stort hus (ca 300 kvm). Den heter D16 med märkeffekt 16kW. Jag har tidigare pratat med IVTs konsument avdelning men de har aldrig riktigt förstått vad jag menar. Idag får jag istället tag i Jon Svärd på IVTs fastighets avdelning, och det är mycket positivt. Efter att bara pratat en liten stund om olika ombyggnadsalternativ så säger han att han skall skicka en skiss på hur vi skulle kunna bygga om vårt system. Vi disk också de senaste rönen bla att växelventilen som skall sitta mellan elementkretsen och VVB kretsen numer föreslås sitta på returen till VP. Vi pratar också om ACK tankar volymer mm. Jag får en hel del matnyttigt som jag tar med mig. Jag författar en sammanställning till Örements värmekonsult med IVTs förslag som underlag. IVTs ritning ses här till höger, onekligen en "viss" skillnad jmf med den jag fick nedan.

Ritning från värmekonsult

Äntligen mail från värmekonsulten, nu skall det väl ändå lösa sig? Men denna ritning var inte riktigt som jag väntat mig. Den tar bla inte hänsyn till att ACK tankarna kan utnyttjas under tiden VP laddar VVberedaren.

Jag har inte heller fått någon redovisning på kostander för kulvert+FTX jmf med att sätta en egen frånluftsVP i det nya huset. Mina egna omfattande kalkyler ges bara svaret: "kalkylen ser bra ut". Jag får alltså jobba vidare men mina efterforskningar. Lika bra att gå till källan direkt, IVT!

Egna värmeefterforskningar

Man hittar det mesta på nätet om man bara har tid att leta.
Den jmf mellan frånluftsVP och FTX jag efterfrågat ett par månader från värmekonsulten hittade jag idag som ett examensarbete från LTH.

Jag har anv dessa data med vissa modifieringar, bla så tänker vi ju ta värmen & VV från vår stora VP + elpatroner.
Detta räkneexempel, givet jag har rätt indata visar på att investeringsskillnaden första dagen verkar stor (ca 50tusen), men räknar man in livslängd på pump mm blir skillnaden mindre (ca 30 tusen).
Börjar man sedan räkna lite på driftskostnader så visar det sig att med dagens elpris ca 1 kr så går FTX system om Frånlufts VP redan efter 6 år och på 10-12 år har man istället tjänat 25 tusen! Skillnaden blir ännu större om elpriset går upp. Då har jag inte prisatt den komfortskillnad mellan ett balanserat FTX system och att ha spaltventiler i fönster som det drar ifrån mm.

Jag skickar min kalkyl vidare till värmekonsulten.

Tak- och gavelgesims

Vi vill ju att vårt nya hus skall så långt möjligt efterlikna vårt befintliga annex. Vissa saker kan ju vara svårt att lösa om modern byggteknik har ersatt undermåliga konstruktionen men ändå.

En sak som vi vill skall vara så lik som möjligt är gesimser mm. Här har Örement tvekat tidigare, men nu svänger de och lovar att de skall ta mått mm i beaktande för konstruktionsritningar.

Positivt!

Ytterligare 2 veckors väntan

Nu ytterligare två veckor efter att vi pressat Örement på att få värmekonsulten att leverera handlingar har det inte hänt något.

Skicka igen mail till Örement och pratar med dem.
Det ser ut som jag själv får driva detta direkt med värmekonsulten. Vi har nu lagt snart en månad på att vänta på slutligt VVS/värme ritning och beräkning.

Brytpunkt?

Vi har nu fått de flesta smådetaljer i det närmaste klara, vi vill komma igång och signalerar att vi vill gå vidare mot kontrakt. Slutgiltigt finlir kan man ju alltid ta i en till/frånvalsspec. Dock måste vi ha värmesystemet klart innan kontrakt och värmekonsulten har fortfarande inte svarat på vår sista genomgång. Han skulle kommit tillbaks med en komplett ritning och beräkning.

Vi pressar nu Örement på ett svar, de lovar då att ta fram slutliga handlingar och pusha konsulten till att leverera handlingar.

Vi har nu också valt slutliga fönster:
Tanums TVF 9x9 resp 9x11 fönster med AluFur. Dessa spröjsas sedan lodrät med MPG stolpe och spröjsas en gång (resp två ggr för 9x11) horisontellt med FSP. Enkla 12x20-16 dörrar (öppnas vardera åt hö/vä) med motsvarande MPG/FSP spröjs som fönster.
Tror det blir mycket snyggt.

Veckans diskussioner om detaljer

Värmesystemet är fortfarande inte klart. Jag försöker få priser från Örement på FTX system, men det tar tid. De är nog för inkörda på att bara leverera frånluftsVP? Har skickat mina och Maxitherms skissberäkningar vidare till Örements värmekonsult men ännu inte fått svar.

Vi disk utförande av innerväggar, vi hade velat ha de putsade men 1) Örement friskriver sig mot detta (uttorkningssprickor) 2) Det skulle kosta 390 kr/kvm utöver det som redan räknats in för spackling och strukturmålning. Det lutar därför åt spackling & målning.

Örement har föreslagit att fönster och dörrsmygar täcks uppe och vid sidorna med gips. Detta för att täcka de glipor som uppkommer mellan fönster och lättbetong. Vi är oroliga att hörnorna inåt mot väggen skall vara sköra och att det lätt blir märken. Örement hävdar att det inte är något problem. Även här hade vi hellre velat putsa men återigen så har de med detta i en avrådande specifikation, dvs de kan göra det men de friskriver sig från garanti.

Disk även vidare lösningar för att få taktegel lagt i bruk. Detta verkar vara ett stort problem. De kan inte ta detta under garanti. Vi börjar spana efter nybyggda hus med denna konstruktion för att försöka få reda på en godkänd byggteknik, inget napp ännu.

Värmeberäkningar kulvert

Pratar med en leverantör (Maxitherm) av en sk Quattro kulvert, dvs 4 värme slangar inne i ett större isolerat rör. På de ca 40m som vi har är förlusten i kulverten mycket liten, Maxitherm räknade med ca 0,17 grader på 40m. Totala effektförlusten skulle ligga på ca 0,4 kW också på hela längden 40m. Vi räknar värmebehovet till ca 60W/kvm och då skulle hela huset behöva ca 7kW. En kulvert av typ 32 kan leverera ca 9kW och borde räcka.

Svar från värmekonsulten

Kors i taket, jag fick ett svar idag från värmekonsulten. Nästan precis 1 månad efter att han varit här. Jag gladde mig dock i förtid, det visade sig bara vara en effektsbehov analys (som jag redan delvis gjort själv). Ingen ritning över ombyggnaden i pannrummet, ej heller någon ekonomisk analys om vilket alternativ som kommer bli mest fördelaktigast.

Jag börjar inse att om vi skall komma något framåt här så får jag driva detta själv. Jag börjar ta kontakt med några ventilations leverantörer: Termavent, Fresh, Ventfunktion, Ventilationsbutiken, USV mfl. De lovordar ju alla FTX (konstigt annars), och jag får även input till värmebehovet (ca 60W/kvm). FTX systemen har lite olika typ: Roterande växlare, plattväxlare och motströms. Jag fastnar för roterande den har fördelarna av att vara enkel och ha relativt hög verkningsgrad. Den enda nackdelen som jag hittar är att man kan få en viss luktöverföring från från över till tilluften, men det känner man nog inte.

Segt

Normalt brukar det säkert vara köparen som tvekar och drar på en order, men i vårt fall är det det omvända. Säljaren Örementhus kan inte få en komplett offert på plats som inkluderar de värme & VVS installationer som vi behöver. Jag påminner Örement om detta idag. Mailar samtidigt om ett 10 tal mindre förändringar och förtydligande

Inget svar från värmekonsulten

Då vi ju inte skall ha ett "standard" hus, har ju Örement kopplat in en värmekonsult. Problemet är bara att han inte kommer tillbaks med något svar. Jag gissar att Örement inte betalat honom tillräckligt eller att han inte har fått klara direktiv. Jag påminner honom om att vi behöver ritningar snarast. Det har ju nu gått nästa 3 veckor sedan han var här.

Får uppdaterade offerthandlingar från Örement, tyvärr tar de ju inte hänsyn till Värme och VVS problematiken...

Fönster

Vi fortsätter våra disk om vi skall ha 2-lufts eller 1-lufts och om de skall vara alu-klädda eller inte. Det lutar nu åt ett fint alu-klätt fönster från Tanum. Det har snygga genomgående profilerade spröjs. Och profilen på insidan har en lite gammal design. Fördelen med Tanum är dessutom att de beslagen som sitter på sidorna (utåtgående) är mycket diskreta. På Traryd ser man dessa tydligt. Jag får själv ta kontakt med leverantörerna och söka återförsäljare. Örement har inga Tanum fönster av vår typ i sin mini-utställning. Det är lite pinsamt att behöva besoka en återförsäljare och veta att man inte kommer kunna köpa av honom...

Långt samtal med Örement

Jag satt säkert mer än 2 timmar i telefon idag med Örement. Massor av saker att gå igenom och bestämma.

Fönster: Vi har svängt fram och från att ha velat ha fönster i gamal stil, till att de skall vara lätta att underhålla (dvs Alu klädda). Sedan frågan om de skall vara 1 eller 2-lufts. Örement har inte så många leverantörer, i princip en billig Traryd en finare lite dyrare Tanum. Rabatten är dessutom högre på det billiga (ca 40-50%) men bara ca 30% på Tanum. Tyvärr är ju dyrt snyggt... Gällande fönstersmygarna har vi varit fram och tillbaka här också. Fönster är rätt små 9-9 så vi har funderat på kapade fönstersmygar, men det lutar nog åt att det inte blir några trots allt.

Golv: Vi kommer nog kombinera parkett och klinker. Parkett i sovrum och v-rum. Klinker i Hall och Kök. Vi har ju golvvärme över hela, och jag är lite orolig att parketten inte kommer kännas riktigt varm.

Köket: Skall ju inte bestämmas förrän längre fram i detalj, men för att ha en så rätt kostnad från början lägger vi till en hel diskbänk tex och vilken slags lucka vi vill ha utöver standard. Har hört att en del hus leverantörer inte lämnar något avdrag om man efter kontrakt väljer enklare lucka. Kolla detta. Vi skriver in i kontraktet att även enklare materialval skall reducera köpeskillingen (det får mao inte bara bli dyrare). Vi vill även ha en gasolhäll (vi har strömavbrott några ggr per år här på landet) med gasolbehållare utanför väggen (säkerhet).

Eget arbete: Örement hare varit rätt flexibla här. Vi hade ju tanken att ev göra en del arbete själva. Men allt eftersom har vi mer och mer lagt den idén på hyllan, det blir tillräckligt bara med att följa bygget. Dessutom kan det ju bli disk om vi gjort slutarbetet och det uppkommer någon spricka i målning/puts, kan de kanske hävda att det är vårt fel?

EL: Vi har varit rätt noga i att speca alla elkomponenter typ dimmer etc, annars kommer ju det till sedan. Återigen för att slippa överraskningar efter kontraktet.

Grund & Utsättning: Eftersom vi bor utanför detaljplanerat område, kräver inte kommunen utsättning, detta ingår inte i Örements åtagande Men jag disk med säljaren och han hävdar att det inte bör vara något problem att placera huset så det blir symmetriskt med det existerande annexet. Grundgrävningen är enligt schablon, dvs ett visst antal ton grus i utfylland allt utöver detta kostar extra.

Prutning: Vi börjar ju nu komma närmare slutet och jag undrar vad för slags villkor för rabatt vi har om vi skriver ordern nu inom någon månad? Inte mycket får jag till svar, det finns ingen marginal...Jag skall höra med chefen, och slut svaret är att vi kan få inredning från Ballingslöv för 10.000 kr (dock bruttopris), men det är ju alltid något.

Geoteknisk undersökning

Idag hade vi en geotekniker här för att kontrollera marken. Vi trodde inte det skulle vara något problem, men vi ville vara 100% säkra. Han kom hit på em med en special Jeep. På flaket var det en stor jordborr monterad. Denna kunde han fälla upp och köra ned mot marken, sedan borrade kan tre hål, ett centralt där huset skulle vara och ett strax innanför varje gavel. Proverna visade på att marken är bra och bärkraftig, vi har ett matjordslager på ca 60 cm vilket är rätt vanligt.


Uppdaterat: Tänk på att kolla var el och telebalar går även om ni skall göra en enkel geoteknisk undersökning, vi kom på i efterhand att vi bara var några decimeter från att ha borrat av telekabeln...

Möte i Konga med VVS & Ventilationskonsulten

Vi har haft en lång genomgång idag här i Konga, och tittat på det befintliga värmesystemet, krypit i krypgrunden och besiktigat rör och ventilen. Vi tänker dra alla ledningar inne i det gamla huste för att sedan gå ut med en liten kulvert över till det nya huset.

Allt verkar bra och konsulter verkar mycket kunnig.
Han lovar komma tillbaka om någon vecka med ett förslag och genomgång på ekonomi etc.