Bygglov klart!!!!!

Yes!!!!
Efter snabb och effektiv behandling (tack för det Svalövs Kommun!) av vårt bygglov, trots personalbrist, så damp bygglovet ned idag. Att det gick så snabbt berodde på att det redan varit uppe i Byggnadsnämnden 2006 då vi ju skickade in en sk föranmälan. Detta fungerar bara när man är utanför detaljplanerat område, ej inne i städer etc alltså.
Nu börjar också tidsräkningen för Örementhus, i kontraktet skall bygget vara slutbesiktigat 33 veckor efter beviljat bygglov (+4 veckors semester), vilket skulle betyda ca vecka 49 (=3:e December). God tid att fira både Lucia och Jul i det nya huset. Håller tummarna för det!

Örement meddelar nu också att man flyttar hanteringen av oss från sälj till projektledning, det blir Roger Lindén som kommer att hantera vårt hus i fortsättningen. Jag börjar göra efterforskningar gällande vad som händer med vår ventilationsritning. Slutför också den första till/frånvalsbilagan. Den blir inte så lång, mycket beroende på att vi tog god tid på oss med det ursprungliga kontraktet.

Slutliga materialval

En vecka efter beviljat bygglov (som vi ju hoppas blir snart) så skall Örement ha in en fullständig lista på våra slutliga material och utrustningsval. Undantaget köket och golvbeläggning som kan komma senare. Vi börjar skriva på denna. Den innehåller fn en badrumsinredning, glas till duschen, skjutdörrsgarderob, parkettval, murspis mm

Dödsstöten för taktegel i bruk

Får mail från Örementhus/Byggteknik att de inte vill ta ansvar för tegel i bruk på gavel.
Och det innebär att vi får ta hela risken själva om vi trots allt vill ha detta.

Från mailet:
"Jag har tittat och undersökt riskerna med en gavelkonstruktion med murat krön på lättbetongvägg, och jämfört det med den danska tekniken, som du bad mig om.

Visst finns och används en sådan lösning som ni önskar, men jag har inte hittat en enda konstruktör som står bakom utförandet. Det är arkitekter som ritat och vill ha det så här. Jag har även sett en a-ritning med ungefär samma lösning som de bilder som du mailade men med lättbetongväggar. Tegel och lättbetong har olika materialegenskaper och därför går det inte generellt att ersätta det ena materialet med det andra. Det är viktigt att komma ihåg detta.

Vi kan inte stå bakom en lösning med murat krön, då vi anser att det kan medföra risker.

mvh
xx
Byggteknik i Skåne"


Det lutar då istället att lägga en plåt som sluter an direkt mot den putsade gaveln med gesimser. Denna plåt målas vit på gavelsidan och röd på sidan upp mot tegel. Den syns då förhoppningsvis inte så mycket. Disk denna lösning vidare med Örementhus:

Bygglovsansökan och ritningar klara

Bygglovsritningar och ansökan är klara på utsatt tid från Örement, mycket bra!

Det blir tight, jag skall flyga utomlands en vecka from idag på em och det är dessutom fredag, handlingarna måste mao in om vi inte skall förlora ytterligare en vecka. Jag packar ihop alltihop tillsammans med en scannad & mailad inlaga från vår kvalitetasnsvarige. Åker ned till kommunhuset för att lämna det direkt till handläggaren. Tyvärr är hela avdelningen utom sekreteraren på möten, men den är iallafall diarieförd nu!

Bygglovsritningar & Nybyggnadskarta

Örementhus skickar redan nu iväg alla handlingar till sin byggkonsult Byggteknik i Skåne, detta trots att vi faktiskt inte fått bygglov ännu. Och det är ju positivt av Örementhus att göra detta, tanken är att konsulten har en "kö" med handlingar och on allt går bra så är vi framme i kön lagom till att bygglov är beviljat. Arbetet med handlingarna för bygglovet har nu börjat och Örementhus mailar mig om Svalövs kommun behöver en sk nybyggnadskarta. Jag kollar med kommunen, men de behöver de inte vårt bygge är utanför detaljplanerat område så det behövs bara en översiktsplan och en sådan kan jag göra själv i skala 1:500. Enda kravet är att mått mellan hus och till tomtgräns är utsatt samt kompass riktningen (nord/syd). Jag gör en sådan i PowerPoint (!) och mailar till kommunen för snabb check. Det är bra att bo i en liten kommun ibland, de svarar snabbt att den är ok.

Kontraktskrivning

Så är vi äntligen framme vid kontraktskrivning, ca 9 månader efter att vi tog de första kontakterna med stenhusleverantörerna. Jag får säga till Örementhus fördel att de varit snabba i svar på våra många frågor, kunniga och varit villiga att diskutera olika lösningar (även om de inte accepterat alla). Dock har vi pga blivit ca 2 månader sena pga att de inte lyckades få fram en fullständig lösning för värme och ventilation förrän nu. Och vi ville inte skriva kontrakt förrän allt var på plats. Totalt är jag övertygad om att vi har igen ev extra månader i specifikationen av huset med att vi får mindre överaskningar under byggets gång. Detta teoretiskt iallafall ;-)

En eloge till Örementhus säljare Peter Halling (i mitten på bilden)för att han drog detta hela vägen!

Slutliga kontraktshandlingar

Den sista veckan har varit fylld av finslipning av kontrak, leveransspecifikation och Entreprenadförutsättningar. Jag skall försöka länka till de fullständiga dokumenten när jag har det klart.

ABS05 och friskrivning från värmebehov

Vi har haft en lång diskusion om Värmen i huset och i kontraktsutkasten har det stått ”Vid golvvärme kan det i vissa fall behövas extra värmekomplettering (oljefylld elradiator). Ingår ej!”. Nu i slutskedet av kontraktsförhandlingarna och efter slutdiskusionen om värmesystemet påtalar jag detta. Vi kan ju inte ha ett uppvärmningssystem som har dimensionerats av Örementhus men som man inte tar ansvar för, de menar att när allt är klar så gör man en värmeberäkning på huset och man får då beroende på fönster etc komplettera med elvärme. Verkar bakvänt. Vi önskar denna beräkning gjord nu innan kontrakt så vi har möjlighet till förändringar isåfall. Och efter några turer fick jag bekräftelse av örement, värmen är ok och de tar bort skrivningen i kontraktet. Detta är bara ett exempel på de många friskrivningar som husleverantörerna listar iom det lite tuffare ramavtalet ABS 05, här läggs mer skuld på leverantören och de har då valt att svara med långa listor med friskrivning. Här är fler exempel:

• "Putsade innerväggar - risk för uttorkningssprickor" (konstigt då det ju är stenhus man säljer och de ärtrevligt att putsa sådana även invändigt)
• "öppna spisar - kan bli varmt i det utrymme de placeras i" (ja det är väl tanken?)
• "Hörnbadkar - kräver stor varmvattenvolym"

VVS entreprenör på offertbesök

Byggruchen sätter sina spår, det tog ca 1,5 månad av pushande att få till detta möte, dvs att Örement och deras VVS entreprenör skulle komma ut till oss för att inspektera installationssituationen i pannrummet på plats. Detta för att kunna lämna en offert som inte var helt "uppe i det blå" (=saltad för alla osedda eventualliteter).

Uppdaterad: Det visade sig i efterhand att detta besöket innebar att VVS offerten sjönk med ca 25.000kr, ibland lönar det sig att ligga på :-)

Nibra - Börringe

Tegelpannorna på vårt hus är av typen "Börringe" ett tegel bruk som gick ur tiden för många år sedan. Det är en enkupig panna med fals. Vi hade först tanken att köpa ett parti begagnade pannor för att få det så likt de gamla husen som möjligt. Men efter lite mer funderande så lutar vi nog åt att ta nya pannor. Efter lite disk med olika leverantörer fastnade vi för Nibras H14 panna, den är klassisk och har funnits i produktion i tror jag mer än 30 år. Den kommer också enligt leverantören att finnas bra länge till. Det är ju bra om vi ev vill komplettera eller byta ut taken på det gamla annexet och på så sett få två likvärdiga flygelbyggnader. Tegel håller länge (över 100 år säger en del) men de är ju över 80 år redan.

Taktegelpannor i bruk

Vår huvudbyggnad och gamla annex har enkupiga tegelpannor lagda i bruk. Detta var byggmetoden 1923 och det har hållit bra. Då vi sett hus som uppförts på samma sätt idag ville vi gärna ha en lika lösning på vårt nya hus. Det är också på detta sätt som flertalet hus byggs i Danmark. Örement sa kategoriskt nej till denna lösning, för stor risk för fukt och sprickor sa dem. Jag satte mig då att hitta en konstruktör eller tillverkare av pannor etc som kunde ta ansvar för en metod. Många av tegel leverantörerna är danska eller tyska. Efter lite sökande hittade jag på Randers hemsida en beskrivning från danska murarfacket på hur man lägger tegel i bruk på danskt godkänt sätt. Jag tänkte det borde räcka, men det gjorde det inte. Pratade med ytterligare en handfull leverantörer. Nibra som är en av leverantörerna sa först att det borde hans danska kollegor har koll på för så gör man ju i Danmark, men efter att kollat sa han att det funkar i Danmark men Sverige är anorlunda. Men det är ju inte längre än en bro emellan... Pratade även med en leverantör av begagnat tegel, som liksom flera andra jag talat med rek. att köra följande metod:

• Ytterpannan mot gavel strykes med kallasfalt under


• Strö sand i asfalten


• Lägg ett lager kakelfix för utomhusbruk under och låt det härda något


• Mura fast pannan i gaveln med bruk

Trots alla efterforskningar som i princip bevisar att det finns möjliga lösningar så godkänner inte Örement och deras konstruktör (Byggteknik i Skåne) tak tegel i bruk.

Vi kan få tegel i bruk, men då blir det en friskrivning och om det uppkommer några fel så är Örement inte ersättningsskyldig. Gavel och tak är vesäntluga punkter och det kan göra att om vi väljer en egen lösning så kan kanske örement hävda att andra ev fel som uppkommer (sprickor fukt i tak mm) härrör från tegelpannorna. Vi är nog inte beredda att ta den risken.

Det lackar mot jul...

... och det blir nog inget kontraktskrivande innan jul, det är helt enkelt för många öppna punkter och Örementhus stänger dem inte i den takt vi skulle önskat. Hela värme och VVS är fortfarande inte klart + ca 30 punkter till i offerten.

Börjar diskutera med vår kandidat till Kvalitetsansvarig, Olle Åberg Byggteknik, skickar alla nuvarande handlingar för hans genomgång.

Får även advokatens synpunkter som i stort bekräftar min egen genomgång, samt hittar en handfull nya saker att ta upp med Örement. Får även en ekonomisk upplysning på Örement AB, det visar sig att de gick med -2,2 miljoner kr i förlust 2006. Men det är väl ett förlustavdrag de plockar upp i moderbolaget Haaks Stenhus, men lite allvarligt är det ju. Den ansvarige i moderbolaget Haaks har tydligen också gamla betalningsanmärkningar.

Dax att köpa de sista julklapparna. GOD JUL!

Måndagen kom och gick, så också Lucia

Luciatåg på dagis imorse, pojkarna var stiliga stjärngossar.

På byggfronten intet nytt...jag har slutat bli förvånad. Inte kom det någon offert i måndag. Idag är det torsdag och jag har efter både mail och telefonpåtryckningar fått ett verbalt pris på 81.250 kr. Detta pris är lämnat utan att entreprenören har sett förutsättningarna. Jag räknar kallt med att den innehåller kanske 20-30 tusen kr i "hängslen och livrem" för entreprenören. Börjar författa ett mail till Örement på de utstående sakerna, bla har de räknat med kulvert röret (35.000 kr) två gånger. Kommer också att ställa krav på att VVS entreprenör skall komma hit för vi skriver kontrakt. Vi kommer behöva flytta fram offertens giltighet till januari 2007, det finns ingen chans vi hinner innan jul.

Börjar även packa ihop alla kontraktshandlingarna för att skicka till min advokat för genomgång. Jag har redan själv sett ut några saker:

• Löjligt lågt vite vid försening, endast 500kr per dag


• Skum tidsräkning på hela entreprenaden, ingen total ledtid är satt från bygglov, bara att arbeten skall påbörjas 10v efter bygglov och vara färdiga 20v efter väggleverans inget om hur långt det är mellan start och väggleverans...


• För att GarBos försäkring skall gälla måste vi ta den övermäktiga besiktningsmannen från GarBo. Vet att konsumentverket är start emot detta också.


• Örement har en friskrivning att de har rätt att ändra konstruktioner (som inte syns) utan att meddela oss. Märkligt


• Försäkningsbreven skall vara levererade innan lyft 2 i betalningsplanen. Har hört att en del oseriösa byggare tagit handpenning och lyft 2 utan att betala in färdigställandeförsäkring, då är det bara att börja om isåfall.


• Ränta vid försenad betalning, nästan oskäligt hög. Här skall vi ha enligt räntelagen (dvs ref ränta +8%)

VVS & Värme offert "vilket år som helst"

Ja är det en sak vi lärt oss med detta offerterande- och kontrakts-reviderande, är att DET TAR TID. Och det är inte vi som köpare som segar det är säljaren. Nu väntart vi bara på att Örement skall fixa fram pris på de sista arbetena (VVS & Värme). Jag har redan nu föreslagit att det bästa kanske vore att de faktiskt kom ut till oss och tittade. Men inte då. Först en skriftlig offert. Den skall enligt ett mail jag fått från Örement idag komma "på måndag", hmm mina förväntningar är låga...kan det blir 2007 tro?

Undrar i samm mail från vem vi skall få offert på ventilationssystemet (HERU), inget svar....

Slutlig värmeritning?

Baserad på underlaget jag fick från IVT fick jag idag äntligen en ritning som passar vårt behov.

Konsulten har även gjort en flödesberäkning för de nya dimensionrna.

Nu har vi underlag men inget pris. Återigen får jag trycka på Örement att de skall ta hit sin VVS entreprenör för att beräkna pris.

"Nyckelfärdigt hus"

Det hus vi bygger är inte något standardhus och Örement har varit öppna för de flesta förslag annars hade vi inte kommit så här långt. Då ventilation och värme är lite speciellt i huset så har Örement kopplat in en konsult. Problemet är att de inte riktigt vill slutföra projekteringen innan kontrakt. Vi vill ju å vår sida ha värme och ventilation klart innan kontrakt, det är ju annars lite som att köpa bil utan motor... Jag har nu skickat IVTs ritning till Örement och Konsulten, men hör trots allt inget ifrån dem. Jag har gjort ett överslag och ca 18 timmar har jag spenderat de senaste veckorna på att leta på Internet om olika ventilations och värmelösningar. Jag pressar nu Örement att de skall ta fram slutunderlag så vi kan skriva kontrakt. Tiden går.

IVT Fastighet

Vår existerande VP från IVT ligger på gränsen för att kallas fastighets system (lite större än en vanlig småhus pump) eftersom vi har ett rätt stort hus (ca 300 kvm). Den heter D16 med märkeffekt 16kW. Jag har tidigare pratat med IVTs konsument avdelning men de har aldrig riktigt förstått vad jag menar. Idag får jag istället tag i Jon Svärd på IVTs fastighets avdelning, och det är mycket positivt. Efter att bara pratat en liten stund om olika ombyggnadsalternativ så säger han att han skall skicka en skiss på hur vi skulle kunna bygga om vårt system. Vi disk också de senaste rönen bla att växelventilen som skall sitta mellan elementkretsen och VVB kretsen numer föreslås sitta på returen till VP. Vi pratar också om ACK tankar volymer mm. Jag får en hel del matnyttigt som jag tar med mig. Jag författar en sammanställning till Örements värmekonsult med IVTs förslag som underlag. IVTs ritning ses här till höger, onekligen en "viss" skillnad jmf med den jag fick nedan.

Ritning från värmekonsult

Äntligen mail från värmekonsulten, nu skall det väl ändå lösa sig? Men denna ritning var inte riktigt som jag väntat mig. Den tar bla inte hänsyn till att ACK tankarna kan utnyttjas under tiden VP laddar VVberedaren.

Jag har inte heller fått någon redovisning på kostander för kulvert+FTX jmf med att sätta en egen frånluftsVP i det nya huset. Mina egna omfattande kalkyler ges bara svaret: "kalkylen ser bra ut". Jag får alltså jobba vidare men mina efterforskningar. Lika bra att gå till källan direkt, IVT!

Egna värmeefterforskningar

Man hittar det mesta på nätet om man bara har tid att leta.
Den jmf mellan frånluftsVP och FTX jag efterfrågat ett par månader från värmekonsulten hittade jag idag som ett examensarbete från LTH.

Jag har anv dessa data med vissa modifieringar, bla så tänker vi ju ta värmen & VV från vår stora VP + elpatroner.
Detta räkneexempel, givet jag har rätt indata visar på att investeringsskillnaden första dagen verkar stor (ca 50tusen), men räknar man in livslängd på pump mm blir skillnaden mindre (ca 30 tusen).
Börjar man sedan räkna lite på driftskostnader så visar det sig att med dagens elpris ca 1 kr så går FTX system om Frånlufts VP redan efter 6 år och på 10-12 år har man istället tjänat 25 tusen! Skillnaden blir ännu större om elpriset går upp. Då har jag inte prisatt den komfortskillnad mellan ett balanserat FTX system och att ha spaltventiler i fönster som det drar ifrån mm.

Jag skickar min kalkyl vidare till värmekonsulten.

Tak- och gavelgesims

Vi vill ju att vårt nya hus skall så långt möjligt efterlikna vårt befintliga annex. Vissa saker kan ju vara svårt att lösa om modern byggteknik har ersatt undermåliga konstruktionen men ändå.

En sak som vi vill skall vara så lik som möjligt är gesimser mm. Här har Örement tvekat tidigare, men nu svänger de och lovar att de skall ta mått mm i beaktande för konstruktionsritningar.

Positivt!